“刚裁员第三波！”2022，珠海旧改，谁还能拆？
一个崭新的开始，祝大家开工大吉！
2022年第一个工作日，先来一波2021年珠海旧村改造年度总结！
聊聊珠海旧改政策，聊聊项目进度，聊聊“旧改人”的酸甜苦辣，聊聊拆二代的幸福人生。
01
政策陆续出台，是蜜糖，还是砒霜？
首先，我们来盘一下，2021年，珠海发布了哪些旧改政策与我们息息相关。
2021年4月，香洲区城市更新局发布关于《珠海市香洲区拆建类城中旧村更新项目房屋面积认定和补偿暂行办法（征求意见稿）》，新增较多的执行细节。
如，对于房屋因坍塌、火灾等原因灭失，测绘面积与产权登记面积不符，被征地农民在旧村场范围内批而未建或者已建成的房屋建筑面积予以面积认定，权益人应当为认定的房屋面积向实施主体支付建筑成本。
如，选择产权调换的回迁房须按精装修交付，装修标准不低于1000元/㎡。
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丨来源：香洲区城市更新局
同年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。
其中明文说到：不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。
也就是说，对于房企来说，把城市更新作为获取土地、快速获取利润的方式已经不可取了。
︳来源：住房和城乡建设部
去年11月，珠海市自然资源局公示的《珠海市城市更新重点建设项目中长期计划统计表》，列出珠海中长期计划项目共计135个。
翠微村、上冲村、东桥村等更新项目均在计划统计之内，其中57个在建项目，78个“十四五”计划新开工项目。
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就在上个月，珠海市自然资源局发出的《珠海市自然资源局关于组织开展珠海市城市更新中长期计划（2022-2025） 编制申报工作的公告》，明确已经动工或已产生实施主体资格的项目，会继续推进。
申报范围：
（一）符合以下情形的项目，应及时申报列入城市更新中长期计划：
1.经批准正在建设的城市更新项目；
2.正在受理审批的城市更新项目；
3.申报主体已达成更新意愿，且计划在近四年申报、实施的城市更新项目；
4.政府正在组织实施、计划在近四年组织实施或政府部门认为近四年适宜推动的城市更新项目。
（二）符合以下情形的项目，无需申报列入城市更新中长期计划：
1.已列入政府储备或征收计划的项目（零星征收项目除外）；
2.已列入老旧小区综合整治计划的项目；
3.已列入乡村振兴计划的项目；
4.其他列入政府投资计划的项目。
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上层动作频频，市场逐渐降温，珠海的旧改走的磕磕碰碰。
02
有的半年平地起高楼，有的十年如一日
那么，珠海的旧改又有什么大事值得记录呢？
毫无疑问，2021年的珠海旧改，香洲区仍然是扛大旗者。
根据统计，目前香洲区在售的旧改楼盘有东桥村（绿景玺悦湾）、翠微村（奥园学苑壹号）；
已经启动拆迁的旧村有里神前村、联安村、上冲村(工业区已经清拆完成)、吉大村、东岸留诗山等；
通过公开交易平台征集合作改造主体的旧改项目有南溪村、广昌村（华发）、红东村（中信）、作物村（五洲）等。
东桥村：预计2023年回迁
东桥村，改造范围总用地面积约17.8万㎡，去年1月正式动工。
从航拍图可以看出，东桥回迁区正在加快建设，进度理想。预计2023年有望回迁。
丨绿景玺悦湾回迁区
丨项目效果图
联安村：拆迁超50%
联安村，是珠海人口最密集的城中村之一。
目前，项目已取得规划方案、供地方案以及实施方案批复。根据规划，联安村更新项目划定范围约62677.68㎡，项目总计容建筑面积268100㎡。
未来，项目将配建1所12班幼儿园、1处二级邻里中心、1处公交停靠站、1处公交首末站和1处村史馆等。
丨项目效果图
从航拍图可以看出，联安村拆迁进度超50%，拆迁工作有序推进中。
丨联安村
南溪村：绿景通过公开征集成为合作主体
南溪旧村更新改造项目于2015年9月启动以来，已完成相关前期工作,具体如下：
1、2020年9月，招商方以股东大会形式公开表决同意珠海市绿景翔投资有限公司（绿景）作为本项目的开发合作企业，并取得凤山街道办事处批复，确认绿景公司为本项目的项目开发企业。
2、2020年11月，招商方与绿景就村集体资产已签署拆迁补偿安置协议等文件，拆除了红线外的部分厂房，绿景翔公司已向招商方支付了保证金及部分拆迁补偿款项；
3、2021年12月，绿景通过公开征集成为南溪村合作改造主体。
丨来源：珠海产权交易中心
南溪村更新单元划定面积（以政府部门最终划定的更新单元范围为准）：466860.46㎡，由以下权属用地及部分国有未出让用地组成：
| 地块 | 面积（㎡） |
| 南溪村权属用地（S1+S2+S3） | 424656.5 |
| 市公安局特区二线分局权属用地（C1） | 3050.11 |
| 市公安局拱北分局权属用地（C2） | 2500 |
| 市公安局拱北分局权属用地（C3） | 2057.76 |
| 国有未出让用地（G1） | 34596.09 |
| 以上范围内的集体用地最终可开发面积，将根据政府主管部门的审批确定 |
房屋面积认定情况（最终认定面积以政府主管部门的审批为准）：
（1）旧村场红线内房屋村（居）民部分：测绘总建筑面积289708.26㎡，其中五层以下建筑面积268468.82㎡，五层以上建筑面积约21239.44㎡，制作房屋面积认定表共586份（被征地农民332份，世居居民16份，港澳台居民123份，其他权益人110份，非征地农民2份，侨民3份），认定面积218446.34㎡（包含房屋产权证登记面积大于测绘面积 70.32㎡），五层以下未认定面积50155.4㎡。139个被征地农民原始户符合补差政策，可享受补差面积共计24534.04㎡。
（2）村集体部分：总测绘建筑面积205520.9㎡，认定面积43381.1㎡，最终补偿面积以政府最终批复为准。
（3）国有资产部分：用地面积7607.87㎡，建筑面积4123.89㎡。
根据规划，南溪村更新方向为酒店、办公、商业、新型产业、住宅等用途（以最终政府审批通过的更新单元规划方案为准）。
| 效果图
连屏村（含碑口村）：群雄逐鹿，至少5家房企进驻
连屏村呈片状分布，由连屏和碑口两个村庄组成，占地面积约为17万㎡，现有建筑面积约为22万㎡。
村内建筑主要以3-6层为主，有少量7层建筑，楼体拥挤，但整体环境良好。
丨连屏村航拍
因位置优越，引得不少房企争相进驻。
近日，房姐走访了解，目前中信城开、华发、方圆、保利和勤诚达等已有办公室进驻连屏村（含碑口村）。
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官塘村：预签约达8成
去年9月，官塘村已完成旧村更新范围内房屋测量及初步房屋面积认定工作。
丨官塘村更新改造展示区
据了解，官塘村更新改造范围包括官塘旧村和留用地（生活、生产用地）两方面，官塘村权属用地总面积约69万㎡。
其中旧村用地面积约44.6万㎡，生活自留用地约15.7万㎡，工业用地及其他用地面积约5.9万㎡。
丨官塘村旧改规划沙盘
据工作人员透露，目前预签约率达8成以上，靠近恒大云锦旁的地块已有围蔽，预计近期动工，或启动建设回迁房。
丨官塘村拟动工地块
吉大村：回迁区动工
根据@珠海香洲 信息，2021年的最后一天，吉大旧村（S1S2地块）回迁区举行了开工仪式。
项目用地面积为76066.46㎡，涉及被拆迁户404户，回迁面积近10万㎡，预计四年内完成工程建设和回迁。
根据规划，除了住宅和商业之外，项目将配建1所48个教学班的省一级小学以及1所12个教学班的幼儿园。
丨吉大旧村效果图
有的半年平地起高楼，有的十年如一日。放眼珠海，并非所有项目都有如此明朗的进展，比如西区。
斗门和金湾，旧改进度全面放缓。斗门，就不必多说了；金湾，旧改消息不断传出，开发商积极占位，然而并没有太大的实质性进度。
走访期间，房姐发现金湾不少更新办公室大门紧闭，无法了解最新信息。
其中，恒大去年高调拿下北街村、南街村、鱼林东升组等7条旧村。房姐从侧面了解，如今进展并不理想。
丨北街村项目（含南街村、新铺村、勤建村）
圣堂村旧改更新工作人员表示，进度较慢，目前正进行前期工作。
丨圣堂村更新办公室
03
裁员过寒冬，旧改人表示“害怕极了”
2021年，无论是对于房企，还是对于“旧改人”来说，是艰难的。
一方面，旧改政策频出，使本就不易的旧改工作更是难以推进；另一方面，业绩不理想，公司资金紧张，不少城更公司为提升人效管理，选择对团队进行整编（裁员），以此挺过“寒冬”。
此前，网传不少房企城更领域在大规模的“优化人员”，并在离职方案中给出“N+1”补偿方案。
就此，房姐从几位业内人士处得到证实。有的人一波三折，跳坑失败；有的瑟瑟发抖，担心下一个就轮到自己了。
丨与城更人士聊天截图
“罗马非一日建成”，我们也能清楚看到，珠海旧改速度明显地慢下来了。
但相关政策的初衷，并非为了抑制城市更新的推进，而是为了更规范去推动城市更新，使城市发展得更好，不断满足人民群众日益增长的对美好生活的需求。
旧改之路任重道远，虽然艰难，但未来可期！最后来一张图，总结一下2021年的最新旧改进度。
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